BGH bringt keine Klarheit in die Wohnflächenberechnung

Seit ewigen Zeiten sorgt die Frage, welche Flächen für die Wohnflächenberechnung mit herangezogen werden, für Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Ein Verfahren vor dem Bundesgerichtshof ließ hoffen, dass es nun von richterlicher Stelle Klarheit gibt. Dem ist jedoch leider nicht so, denn bei der abschließenden Beurteilung des anhängigen Verfahrens VIII ZR 86/08 blieb die jahrzehntealte Streitfrage weitgehend offen.

Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund kommentiert die Entscheidung wie folgt: "Der BGH hat die jahrzehntealte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offen gelassen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Vorfrage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist."

Der Bundesgerichtshof hatte geurteilt, dass bei der Wohnungsgrößenberechnung in der Regel die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus gelten. Allerdings sind Abweichungen möglich, wenn es einvernehmliche Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter vorliegen, oder vor Ort üblicherweise andere Berechnungsgrundlagen herangezogen werden.

Neben Terrassen- und Balkonflächen zählen bei der Berechnung der Wohnfläche vor allem die Räume innerhalb der Wohnung mit. Alle Räume oder Raumteile, die mindestens 2 Meter hoch sind, werden voll angerechnet. Liegt die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Meter, wird diese Fläche nur mit 50% angerechnet, und alles was unter 1 Meter Raumhöhe liegt gilt nicht als Wohnfläche.

Siebenkotten weiter: „Wichtig ist das Urteil insbesondere für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmaß eine Flächenabweichung von mehr als 10%, können Mieter die Miete entsprechend kürzen und zu viel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern.“ Der Präsident des Deutschen Mieterbundes verwies hierzu auf frühere BGH-Urteile: BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03 und VIII ZR 192/03.

Wenn keine anderslautende vertragliche Regelung zwischen Mieter und Vermieter vorliegt, so gilt ab 2004 für alle Vertragsabschlüsse die Wohnflächenverordnung die besagt, dass Balkon- und Terrassenflächen nur mit 25% angesetzt werden dürfen. Ist der Mietvertrag älter, gilt die II. Berechnungsverordnung – hier dürfen bis zu 50% angesetzt werden.