Ersatz bzw. Rückerstattung von Renovierungskosten durch den Vermieter aufgrund unwirksamer Vertragsklausel

Der Vermieter muss die Renovierungskosten tragen, wenn der Mieter vor dem Auszug Schönheitsreparaturen durchführt, die er auf eine in Wirklichkeit unwirksame Vertragsklausel zurückführt.

Die Vorgeschichte

Seit Mai 1999 hatten die Mieter (Kläger) eine Wohnung vom Vermieter (Beklagter) gemietet. Die Wohnung wurde von den klagenden Mietern im Jahr 2004 renoviert. Zum 31. Mai 2006 kündigten sie das Mietverhältnis. Vor Rückgabe der Wohnung nahmen sie eine Schlussrenovierung vor, da sie davon ausgingen dazu verpflichtet zu sein. Allerdings war die Klausel „Endrenovierung“ im Mietvertrag dazu unwirksam.

Die Mieter verlangten den Ersatz der aufgewendeten Kosten für die Endrenovierung vom Vermieter. Insgesamt verlangen sie 1.620 EUR – das sind 9 Euro je Quadratmeter Wand- und Deckenfläche.

Die Entscheidung: Den Mietern wurde grundsätzlich vom BGH Recht gegeben.

Aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel – und damit ohne Rechtsgrund – haben die Mieter die Schönheitsreparaturen durchgeführt. Es kommt ein Anspruch auf Erstattung der Mieter wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht. Die Höhe der ohne Rechtsgrund erbrachten Leistung – und damit zu erstatten – bemisst sich nach der angemessenen Vergütung der ausgeführten Renovierungsarbeiten.

Da Mieter die Renovierungsarbeiten in der Regel selbst ausführen oder durch Bekannte oder Freunde ausführen lassen, weist der BGH darauf hin, dass dies bei der Bewertung berücksichtigt werden muss. Der Wert bemisst sich dabei nach dem, was der Mieter neben einem Einsatz an Freizeit und Materialkosten üblicherweise an Schönheitsreparaturen ausgibt und für Helfer aus dem Bekannten- und Freundeskreis für die Arbeitsleistung aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Das Gericht hat den Wert der erbrachten Leistungen zu schätzen.

Der BGH hat den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da noch Feststellungen zur Höhe des Anspruches fehlen.

Die Reaktionen

Das Urteil wird vom Deutschen Mieterbund (DMB) begrüßt. Der Direktor des DMB, Herr Lukas Siebenkotten sagt, dass das Urteil des Bundesgerichtshofs "richtig und konsequent" sei.

Angesichts des Urteils (BGH, Urteil v. 27.5.2009, VIII ZR 302/07) rechnet der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) mit einer ansteigenden Belastung der Amtsgerichte. Christian Bruch, Referent beim BFW ist der Ansicht, dass mit dieser Entscheidung Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter über den Wert der Renovierungsarbeiten vorprogrammiert seien.