Preisgebundener Wohnraum: Schönheitsreparaturen ermächtigt Vermieter zur Mieterhöhung

Gemäß dem heutigen Urteil am Bundesgerichtshof können Vermieter die Miete für Wohnraum, der öffentlich gefördert und preisgebunden ist, einseitig erhöhen. Der Betrag, wie in der Zweiten Berechnungsverordnung festgelegt, kann von den Vermietern auf die Miete aufgeschlagen werden, wenn die Klausel wegen Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und die Abwälzung dieser Kosten auf die Mieter scheitert.

Bei dem aktuell vor dem BGH verhandelten Fall hatte der beklagte Mieter von der klagenden Wohnungsbaugenossenschaft als Vermieterin, 1993 eine Wohnung angemietet. Die Mietwohnung war bis 2008 ein öffentlich geförderter und damit preisgebundener Wohnraum. Der Mieter erhielt von der Mieterin im Februar 2008 eine Mitteilung, dass die Klausel über die Schönheitsreparaturen, die vom Mieter durchgeführt werden müssen, gemäß der aktuellen Rechtsprechung des BGH unwirksam sei. Gleichzeitig bot die Vermieterin dem Mieter an, diese Klausel im Zuge einer Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame Klausel zu ersetzen.

Mit dem Schreiben wies die Vermieterin darauf hin, dass bei einem Ausbleiben der Nachtragsvereinbarung die Schönheitsreparaturen von ihr ausgeführt und die Kosten dafür über eine Mieterhöhung abgedeckt werden müssen. Der Mieter akzeptierte die nachträgliche Vereinbarung nicht. Daraufhin teilte die Vermieterin dem Mieter im April 2008 mit, dass gemäß § 28 Abs. 4 II.BV die Miete ab 1. Mai 2008 um 60,76 € angehoben wird. Weder für Mai noch für Juni entrichtete der Mieter den höheren Mietsatz. Daraufhin reichte die Vermieterin Klage auf Zahlung der Miete inklusive Erhöhung eingereicht. Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen, jedoch vom Berufungsgericht stattgegeben.

Dagegen legte der Mieter Revision ein, konnte aber vor dem BGH keinen Erfolg erzielen. Die VIII. Zivilsenat am BGH, in dessen Zuständigkeit unter anderem das Wohnraummietrecht fällt, entschied zugunsten der Vermieterin. Nach Ansicht des Bundesgerichtshof war die Vermieterin dazu berechtigt, eine einseitige Erhöhung der Miete anzusetzen. Im Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz BayWoBindG ist in Art. 11 Abs. 1 Satz 1 geregelt, dass Vermieter gegenüber den Mietern schriftlich die Erhöhung des vom Mieter bezahlten Entgelts bis zur Höhe der laut Gesetz zulässigen Miete erklären, wenn für den Mieter eine Verpflichtung zu einem niedrigeren Entgelt besteht. Diese Voraussetzung sahen die Karlsruher Richter als gegeben an.

Die Erhöhung der Miete aufgrund der unwirksamen Klausel der Schönheitsreparaturen, die nun nicht mehr der Mieter, sondern die Vermieterin durchführen muss, erfolgte zu Recht. Die Vermieterin hat das Recht, die Kosten für die Schönheitsreparaturen, die nun durch sie getragen werden müssen, auf die Miete umzulegen. Dabei wurde von der Vermieterin bei der Ermittlung der Mieterhöhung die gesetzlich zulässige Kostenmiete berücksichtigt.

Dass Vermieter berechtigt sind, einen Aufschlag auf die Kostenmiete vorzunehmen, wenn dieser für die Kosten von Schönheitsreparaturen aufkommen muss, ist in § 28 Abs. 4 II. BV geregelt. Dies ist in dem aktuellen Fall zutreffend. Diese Berechtigung der Zuschlagserhebung für die Vermieter entfällt nur dann, falls eine wirksame Abwälzung der Kosten auf die Mieter umgesetzt werden kann. Dies trifft in dem aktuellen Fall nicht zu, da die Vermieterin zwar die Absicht geäußert hat, die Abwälzung der Kosten in einer Nachtragsvereinbarung zu regeln, die jedoch seitens des Mieters nicht akzeptiert wurde.