Neues Mietrecht ab 1. Mai 2013

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Vermieter
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Ab 1. Mai 2013 gelten die Änderungen im Mietrecht, die zum großen Teil vom Deutschen Mieterbund kritisiert und abgelehnt werden.

Die Mietrechtsänderungen gelten ab 1. Mai 2013, doch der Deutsche Mieterbund äußert Kritik und zeigt sich mit den Änderungen nicht einverstanden, da diese als ungerecht, streitfördernd, überflüssig und kompliziert erachtet werden.

Neuregelungen im Mietrecht im Einzelnen:
Modernisierung / Mieterhöhung:
Eine Mieterhöhung ist nur gerechtfertigt, wenn energetische Modernisierung vorgenommen werden, die auch tatsächlich zum Energiesparen beitragen und letztendlich die Heizkosten reduzieren. Vermieter können weiterhin 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.

Mietminderung:
Die Kürzung der Miete in den ersten drei Monaten bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ist künftig nicht mehr zulässig. Bei allen anderen Reparaturen, Instandhaltungen oder Reparaturen bleibt das Recht auf Mietminderung weiterhin bestehen.

Duldung:
Geplante Modernisierungsmaßnahmen und insbesondere energetische Modernisierungen müssen von den Mietern geduldet werden. Eine Interessenabwägung erfolgt nur, wenn die Mieter sich auf Härtegründe berufen können. Dann werden Belange der Energieeffizienz, des Klimaschutzes, der Mieterinteressen und Vermieterinteressen gegenüber gestellt.

Pauschalwerte:
Beim Ankündigen von Modernisierungen ist keine detaillierte Aufstellung des Vermieters über die Einsparungsmöglichkeiten der Mieter mehr erforderlich. Die Vermieter können sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen.

Härtegrund Mieterhöhung:
Eine Einstellung der Modernisierung ist nicht mehr aufgrund des Arguments möglich, die Mieterhöhung nicht tragen zu können. Erst bei tatsächlicher Mieterhöhung werden finanzielle Härten geprüft und nicht mehr im Rahmen der Duldung der Modernisierung.

Vergleichsmiete:
Neben Größe, Art, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage der Wohnung werden künftig auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Für energetische Mietspiegel wird dadurch eine Rechtsgrundlage gebildet.

Contracting:
Erstmals besteht eine gesetzliche Regelung für die Umstellung auf Wärmelieferungen durch einen Dritten seitens des Vermieters. Im Rahmen der Mietrechtsänderungen dürfen die Kosten der Wärmelieferung die bisher anfallenden Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht übersteigen.

Kappungsgrenze:
Die Kappungsgrenze in Städten oder Stadtteilen mit Wohnungsengpässen oder Wohnungsnot kann von aktuell 20 auf 15 Prozent gesenkt werden. Damit dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren nur noch um 15 Prozent angehoben werden. Die betreffenden Städte müssen noch per Rechtsverordnung durch die Landesregierungen festgelegt werden. Derzeit ist eine solche Verordnung für Berlin und München vorgesehen.

Fristen:
Im Rahmen der Mietrechtsänderungen wurde eine neue Frist eingeführt. Dadurch muss die Berufung auf mögliche Härtegründe durch den Mieter spätestens einen Monat nach Erhalt der Ankündigung zur Modernisierung erfolgen.

Fristlose Kündigung:
Eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters ist nach der Änderung auch möglich, wenn die vereinbarte Mietkaution bzw. die Kautionsraten nicht gezahlt werden und nicht nur wenn die Mietzahlung nicht erfolgt.

Kündigungsschutz:
Die bisher gültige Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung gilt in Zukunft auch bei Erwerb des Mehrfamilienhauses durch eine GbR, wenn die jeweiligen Gesellschafter Eigenbedarf an den einzelnen Wohnungen geltend machen.

Berliner Räumung:
Wird dem Gerichtsvollzieher ein beschränkter Vollstreckungsauftrag vom Vermieter erteilt, muss nur noch die Rückgabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher veranlasst werden. Für die Räumung der Sachen des Mieters ist dieser nicht mehr zuständig.

Räumung per einstweiliger Verfügung:
Bei Streitigkeiten über Mietzahlungen, Mietminderungen und Mietrückstände zwischen Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess kann per Gericht eine Sicherheitsleistung der Mieter für Mietzahlungen angeordnet werden, die noch bis zur endgültigen Klärung vor Gericht anfallen. Bei ausbleibender Zahlung oder Reaktion der Mieter auf die gerichtliche Anordnung kann die Räumung der Wohnung durch das Gericht per einstweiliger Verfügung bestimmt werden.


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