Geschlossene Immobilienfonds

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Bei Immobilienfonds unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Fonds. Ein offener Fonds ermöglicht die Einzahlung und Entnahme von Kapital praktisch zu jedem Zeitpunkt und investiert in eine größere Zahl von Einzelobjekten. Der klassische, geschlossene Immobilienfonds hingegen ist eine Kapitalanlage mit sehr langer Tradition, die gerade bei weniger risikofreundlichen Anlegern ein hohes Ansehen genießt. In ihm kann man auch mit geringen finanziellen Einlagen zu Immobilienbesitz gelangen und damit vom möglichen Wertzuwachs einer Immobilie profitieren. Gerade bei der momentanen niedrigen Zinslage ist der geschlossene Immobilienfonds gegenüber anderen Anlageformen wie Festgeld und Anleihen überlegen. Eine Immobilie gilt als relativ sichere Kapitalanlage, die auch Inflationen schadlos übersteht. Zudem kann es über die jahre zu erheblichen Ertragssteigerungen kommen.

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In der Vergangenheit machte auch die besondere steuerliche Förderung die Investition in einen Immobilienfonds besonders interessant. Die steuerlichen Vorteile wurden in den letzten Jahren durch die Gesetzgeber immer wieder beschränkt. Trotzdem können Immobilienfonds mit ihrer relativen Sicherheit und ihren hohen Renditen punkten. Der Wert von Immobilien hat sich in den letzten 40 Jahren mehr als versechsfacht. Zudem führen die allgemeinen Preissteigerungen langfristig auch zu höheren Mieterträgen.

Geschlossener Immobilienfonds als Investment



Aufgrund von relativ geringem Risiko und stabilen Renditen eignen sich Immobilenfonds besonders für Anleger mit einer eher konservativen Risikoausprägung. Das Investitionsvolumen ist in einem geschlossenen Fonds beschränkt: Sobald es vollständig gezeichnet wurde, wird der Fonds für neue Anleger geschlossen. Der Fonds investiert im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung in eine oder mehrere Immobilien und profitiert dabei zum einen durch Miet- und Pachteinnahmen, zum anderen durch die gewerbliche Betreibung der Immobilien, etwa als Hotel oder Seniorenresidenz. Um das Investmentrisiko weiter zu minimieren, beteiligen sich einige Fonds an unterschiedlichen Objekten an verschiedenen Standorten. Die beliebtesten Investitionsobjekte sind derzeit Büro- und Gewerbeimmobilien. Besondere Bedeutung haben die Auslandsimmobilienfonds, bei denen in Immobilien außerhalb Deutschlands investiert wird. Standen in den letzten Jahren vor allem Projekte in den USA im Vordergrund, liegt der Schwerpunkt inzwischen zunehmend auf den Niederlanden und osteuropäischen Ländern. Bei einer Investition in einen Auslandsimmobilienfonds sollte man im Vorfeld die politischen, rechtlichen und mögliche Wechselkursrisiken bedenken und sich gut informieren.

Anlagehorizont und Investitionssumme



Eine Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds sollte immer langfristig angelegt sein. Im Allgemeinen sollte man auf das investierte Geld für 10 bis 30 Jahre verzichten können. Wer vorher aussteigen will, muss mit Verlusten rechnen. Die Mindestanlage bewegt sich je nach Fonds zwischen 5.000 und 10.000 €. Als Faustregel sollte die Investitionssumme je nach Lage des Objekts ungefähr das 11- bis 17fache der Nettojahresmieten der Immobilie betragen. Um gleichbleibende Gewinne erzielen zu können, sollte immer mindestens 60 bis 70 % vermietet sein.

Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds



Bei der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds setzt sich die Rendite aus den regelmäßigen Ausschüttungen einerseits und der möglichen Wertsteigerung andererseits zusammen. Je nach Steuersatz liegt die jährliche Rendite bei zwischen 6 und 8 %. Neben den Einnahmen aus Miete und Pacht ist es möglich, die Rendite an den geschäftlichen Erfolg des Objektes zu koppeln. Mögliche Einflussfaktoren auf die Höhe der Rendite sind außerdem die geographische Lage des Projekts, die sein Entwicklungspotenzial und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst; außerdem die Bonität der Mieter; die Laufzeit der Mietverträge; etwaige Tilgungsleistungen zur Entschuldung der Immobilie; sowie die laufenden Kosten für Instandsetzungen und Modernisierungen.

Steuer-Begünstigung bei geschl. Immobilienfonds



Immobilienfonds werden staatlicherseits durch verschiedene Steuergesetze begünstigt. Die Kosten lassen sich steuerlich anrechnen, da die Absicht einer Gewinnerzielung gegeben ist. Positive Steuerergebnisse müssen während der Bewirtschaftungsphase der Immobilie mit dem individuellem Steuersatz versteuert werden. Wenn ein neu aufgelegte Fonds nach spätestens 30 Jahren schwarze Zahlen schreibt, können die Anfangsverluste der Anleger steuerlich geltend gemacht werden. Anleger bekommen jedoch inzwischen durchschnittlich nur noch 22% der steuerlichen Anfangsverluste zugewiesen. Außerdem wurde die steuerliche Absetzbarkeit von im Voraus geleisteten Erbbauzinsen rückwirkend abgeschafft. Ebenso geregelt wurde, dass die Fondsanbieter nicht mehr vordergründig mit steuerlichen Vorteilen werben dürfen. Als Reaktion darauf erhöhten viele die Ausschüttung, die nun durchschnittlich 6,5% der Zeichnungssumme beträgt.
Nach Ablauf einer zehnjähirgen Spekulationsfrist sind Veräußerungsgewinne aus Immobilienfonds jedoch weiterhin steuerfrei. Steigt man vor Ende der Frist aus einem gewerblichen Fonds aus, muss man seinen Veräußerungsgewinn nach dem persönlichen Steuersatz versteuern. Hier bieten Auslandsimmobilien einen Vorteil. Wegen eines Doppelbesteuerungsabkommens können die Ausschüttungen weitestgehend steuerfrei vereinnahmt werden, da man als Anleger von den günstigeren Steuersätzen und Freibeträgen in den Investitionsländern profitiert. Es existiert lediglich ein Progressionsvorbehalt.Wegen der langen Laufzeit von geschlossenen Immobilienfonds besteht immer ein gewisses Risiko, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen und die Renditeprognosen ändern können.

Die Risiken bei geschlossenen Immobilienfonds



Immobilienfonds gelten als eine sehr sichere Kapitalanlage. Das Hauptrisiko bleibt die Unwägbarkeit des Immobilienmarktes. Auch gewisse Unsicherheiten in der Ertragslage können nicht vollständig ausgeräumt werden, da es immer zu Mietausfällen kommen kann. In einem gut gemanagtem Fonds ist dies jedoch ein überschaubares Risiko. Hinzu kommt, dass das Risiko wesentlich geringer ist, als wenn man direkt eine Immobilie erwirbt. Wegen seiner Kommanditistenstellung innerhalb eines Fonds ist nämlich die eigene Haftung begrenzt. Vor Zeichnung eines Immobilienfonds sollte man immer auf eine Platzierungsgarantie achten. Sie stellt sicher, dass die Anlagegelder auch wirklich dem Fonds zufließen. Befindet sich das Objekt gerade in einer Bauphase, wird auch eine Fertigstellungsgarantie wichtig. Von Vorteil ist zudem eine Mietgarantie, die zumindest für eine Mindestmieteinnahme sorgt.

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