Immobilien gemeinsam erben? Worauf ist zu achten?

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Erben sollten Verkehrswertgutachten und Energieausweis erstellen lassen – Gemeinsame Entscheidung der Erbengemeinschaft nötig

Wohnforscher haben berechnet, dass in den nächsten zwei Jahren etwa drei Millionen Immobilien als Nachlass vererbt werden. 50% der Erben sind zwischen 50 und 60 Jahre alt und entstammen der "Generation Erbengemeinschaft", in der geschwisterreiche Familie dominierten. Wird eine Immobilie an eine Erbengemeinschaft vererbt, so muss gemeinschaftlich darüber entschieden werden, was damit passiert.

Es ist grundsätzlich gut, die geerbte Immobilie von einem anerkannten Sachverständigen begutachten zu lassen, um den Verkehrswert zu bestimmen. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, wird der Sachwert bestimmt, der sich aus dem Wert von Boden, Gebäude und Außenanlagen zusammensetzt. Bei Mehrfamilienhäusern orientiert sich der Gutachter an den Mieteinnahmen des Objekts. Gleichzeitig sollten Erben sich einen Energiepass anfertigen lassen, der bei Verhandlungen mit eventuellen Kaufinteressenten notwendig ist. Der Energiepass gibt Auskunft über den zu erwartenden Heizenergiebedarf der Immobilie. Sollte die Immobilie sanierungsbedürftig sein, so erstellt der Sachverständige im Bedarfsfall einen Kosten- und Maßnahmenplan dafür.

Ist das Immobilien-Erbe noch nicht unter den Erben aufgeteilt, müssen alle Entscheidungen, die zur Sicherung und zum Erhalt des Erbes notwendig sind, gemeinschaftlich getroffen werden. Das heißt, dass alle Miterben zur gemeinsamen Verwaltung berechtigt und verpflichtet sind. Bei Sanierungsmaßnahmen wie z. B. neuen Fenstern beschließt die Erbengemeinschaft per Abstimmung. Dabei ist der Erbanteil maßgeblich, nicht die Anzahl der abstimmenden Erben. Ein so errungener Beschluss ist jedoch nur dann bindend, wenn er zum Erhalt der Immobilie notwendig ist.

Sind sich alle Erben einig und wollen die Immobilie zusammen behalten, so rät die BHW Bausparkasse, die Immobilie in eine Bruchteilsgemeinschaft oder in eine Gesellschaft (z. B. GbR) einzubringen. Denn dann ist die Gesellschaft Eigentümer des Hauses, nicht aber die einzelnen Gesellschafter. Eine Immobilien-GbR ist deshalb von Vorteil, weil sie keinen besonderen Formvorschriften unterliegt. Ein Gesellschaftsvertrag bedarf keiner notariellen Beurkundung wie dies bei der Gründung einer GmbH der Fall wäre.

Sind sich die Erben nicht einig, hat jeder Miterbe das Recht, sich aus der Erbengemeinschaft zu lösen und sich auszahlen zu lassen. Will zum Beispiel bei einer Zweier-Erbengemeinschaft die Schwester zurück ins Elternhaus ziehen, der Bruder jedoch die Immobilie veräußern, so kann sich ein Miterbe den Anteil am Immobilienerbe auszahlen zu lassen oder an Außenstehende verkaufen. In einem solchen Fall sollte die Schwester von ihrem Miterbenvorkaufsrecht Gebrauch machen. Das Vorkaufsrecht kann zwei Monate ab Mitteilung des geschlossenen Kaufvertrages geltend gemacht werden, damit verhindert werden kann, dass der Anteil an Fremde geht. Sollte die Schwester in diesem Fall nicht in der Lage sein, den Bruder auszuzahlen, kann es zur Zwangsversteigerung des Anteils kommen. Rüdiger Grimmert von der BHW Bausparkasse: "Für die Auszahlung von Miterben können Bauspardarlehen genutzt werden, da es sich um einen wohnwirtschaftlichen Zweck handelt."

Seit Anfang 2009 gilt das neue Erbschaftssteuerrecht. Dabei gibt es Verlierer und Gewinner der Steuerreform. Die Verlierer der Erbschaftssteuerreform sind Geschwister, Eltern, Schwiegereltern, Großeltern, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten und Nicht-Verwandte, denn diese können einen Freibetrag von lediglich 20.000 Euro geltend machen.

Gewonnen hat ganz klar die Kernfamilie (nahe Familienangehörige wie Witwen, Witwer, Kinder und Enkel, jedoch nicht Geschwister), die keine Erbschaftssteuer zahlen müssen, sofern die geerbte Immobilie mindestens 10 Jahre von ihnen selbst bewohnt wird. Ziehen die Erben vor Ablauf der 10 Jahre aus der Immobilie aus und verkaufen oder vermieten sie, muss die Erbschaftssteuer nachentrichtet werden. Dies gilt dank Sonderregelungen nicht, wenn ein Umzug unvermeidlich ist, wie z. B. bei der Verlegung in ein Pflegeheim. Für an Kinder vererbte Immobilien gibt es noch eine weitere Einschränkung: die Wohnung oder das Haus, was selbst bewohnt wird, darf 200 Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Was darüber liegt, muss versteuert werden.

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