Neues Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien: Auswirkung beim Verkauf von Immobilien

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Durch das neue Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien, das seit 1. Januar 2013 gilt, ergeben sich deutliche Auswirkungen für Deutsche, die Immobilien in Spanien besitzen und diese verkaufen.

Deutsche Steuerzahler, die Eigentümer von Immobilien in Spanien sind, müssen mit deutlichen Auswirkungen durch das neue Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien rechnen, vor allem, wenn ein Verkauf der Immobilien geplant ist. Bei Einkünften aus Vermietungen der Immobilien in Spanien dagegen ergeben sich keine Änderungen, da hier bereits die so genannte Anrechnungsmethode zum Tragen kommt.

Anrechnungsmethode bei Einkünften aus Vermietung:
Im Rahmen der Anrechnungsmethode wirkt sich das neue Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien wie folgt aus: Die Einkünfte durch die Vermietung werden in diesem Fall zuerst in Spanien besteuert. Danach erfolgt die Besteuerung in Deutschland, wo die Eigentümer ihren Wohnsitz haben. Die in Spanien bereits gezahlte Steuer wird dann entsprechend auf die Einkommensteuer in Deutschland angerechnet. Im Prinzip wird die in Spanien entrichtete Steuer auf die Vermietungseinkünfte wie eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer in Deutschland behandelt, somit wird eine Doppelbesteuerung vermieden.

Bisher gültige Freistellungsmethode bei Immobilienverkäufen:
Bisher wurde bei einem Verkauf von Immobilien in Spanien durch deutsche Steuerzahler die Freistellungsmethode angewandt. Daher wurde die Einnahme aus dem Immobilienverkauf in Spanien auch dort versteuert. In Deutschland, dem Wohnsitz der Immobilienbesitzer und Steuerzahler, waren diese Einkünfte von der Steuer freigestellt und unterlagen lediglich dem Progressionsvorbehalt. Damit erfolgte keine direkte Besteuerung des Verkaufserlöses in Deutschland, die Einnahmen wirkten sich jedoch auf den Steuersatz auf die weiteren erzielten Einkünfte innerhalb von Deutschland aus.

Ab 2013 Anrechnungsmethode auch beim Verkauf von Immobilien in Spanien:
Mit dem neuen Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien kommt seit dem 1. Januar 2013 auch bei einem Verkauf von Immobilien in Spanien durch Eigentümer, die in Deutschland ansässige Steuerzahler sind, die Anrechnungsmethode zum Tragen. Dies bedeutet, dass die in Spanien gezahlte Steuer auf den Verkaufserlös der Immobilien wie eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer in Deutschland angerechnet und entsprechend in Abzug gebracht wird.

Nachteile durch die Anrechnungsmethode:
Für deutsche Steuerzahler, die Immobilien in Spanien besitzen, wirkt sich diese Veränderung entsprechend nachteilig aus, da die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien in Spanien deutlich niedriger ist als in Deutschland. Mit der in Spanien gezahlten Steuer wird somit der in Deutschland fällige Steuerbetrag nicht abgedeckt sein. Dies hat wiederum Steuernachzahlungen bei einem Verkauf einer Immobilie in Spanien zur Folge, daher ist es für die Verkäufer ratsam, Rücklagen aus dem Ertrag durch den Immobilienverkauf zu bilden.


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